Kosten Koper

Een reconstructie van twintig jaar stijgende huizenprijzen

Aanleiding voor het
Parlementair onderzoek

20 jaar stijgende huizenprijzen

De bouwproductie reageert niet

We kunnen meer en goedkoper lenen

door inkomensgroei

meer over de huurmarkt

Kloof tussen huur en koop

Kloof

De kloof tussen de sociale huursector en de koopsector werd praktisch onoverbrugbaar omdat het voor huurders, die door inkomensstijging de sociale huurstatus ontstegen, steeds moeilijker werd om voor hetzelfde geld een vergelijkbare koopwoning te bemachtigen. Sociale huurhuizen van corporaties waren vaak groot voor een lage huur, terwijl voor een kleine koopwoning in dezelfde buurt juist een hogere prijs met enorme maandlasten, betaald moest worden.

Vrije huursector

De vrije huursector - particuliere verhuur - is te klein. Het hogere huursegment is als enige niet door de overheid gesubsidieerde woonsector min of meer uit de markt geprezen. Immers, wie het kon betalen ging kopen en wie het niet kon betalen bleef gewoon zitten en ging scheefwonen (lage sociale huur in verhouding tot het inkomen). Een koopwoning leverde door de prijsstijging uiteindelijk geld op: huren was dan weggegooid geld.

door een steeds lagere rente

We mogen steeds
meer lenen

we mogen 6 keer in plaats van 4 keer ons inkomen lenen en meer dan het huis waard is

inkomen vs lenen

Meer lenen

De omvang van de hypotheekverstrekking stijgt sneller dan de gemiddelde inkomensontwikkeling. Bij de verstrekking van nieuwe hypotheken konden starters in 2002 nog 3,5 keer het inkomen lenen, in 2009 was dat 5 keer. De verhouding tussen de afgesloten hypotheek en de waarde van het huis bij aankoop steeg van 90% eind jaren tachtig naar 120% in 2008.

€230000
1985

we geloven in eeuwige prijsstijging en nemen meer risico

meer over ons optimisme

Kopen!

Als gevolg van de verruimde mogelijkheden voor kredietverlening, nam de bereidheid van consumenten toe om te verhuizen. "Je was een dief van je eigen portemonnee als je geen eigen woning kocht", was de overheersende gedachte.

banken zijn 'verslaafd' aan hypotheek-verstrekking

meer over hypotheek-verstrekking

Meer risico

Hypotheekverstrekkers hebben met nieuwe hypotheekvormen steeds grotere risico's genomen. Ze ontwikkelden nieuwe producten die de hypotheekrenteaftrek optimaal benutten, om zo meer uit te kunnen lenen. Daarnaast werden hypotheken doorverkocht op de internationale kapitaalmarkt (securitisatie). Er werd gespeculeerd op inkomensstijging en waardestijging van woningen. De consument is met succes verleid om deze producten massaal af te nemen.

De overheid trapt
niet op de rem

we maken beter gebruik van hypotheekrenteaftrek

meer over hypotheekproducten

'Slimme' hypotheekproducten

In de periode 1994 tot 2008 daalde het percentage lineaire en annuïteitenhypotheken van 44% naar circa 10%. Het percentage beleggingshypotheken en aflossingsvrije hypotheken nam sterk toe: samen van 7% in 1994 tot circa 62% in 2008. Meer dan ooit waren mensen bereid zich diep in de schulden te steken.

Aandeel aflossingsvrije- en beleggingshypotheken

Het percentage aflossingsvrije- en beleggingshypotheken nam sterk toe sinds midden jaren ’90. Het percentage aflossingsvrije hypotheken nam toe van minder dan 10 procent tot meer dan 50 procent. De beleggingshypotheek kwam midden jaren ’90 op en verwierf een aandeel van ca. 10 procent.

we nemen waarschuwingen niet serieus

meer over de waarschuwingen

Waarschuwingen

Eind jaren negentig waarschuwden verschillende partijen (wetenschappers, columnisten, belangenbehartigers, het Internationaal Monetair Fonds (IMF) en De Nederlandse Bank (DNB)) voor de risico's van de toenemende nationale hypotheekschuld. Ook waarschuwden zij voor de economische gevolgen. De waarschuwingen kwamen echter laat, waren niet krachtig genoeg en vonden geen gewillig oor, vanwege het optimisme door de al maar stijgende huizenprijzen.

De financiële crisis
overvalt ons in 2008

we hebben minder te besteden en lenen wordt duurder

we mogen minder lenen en er zijn strengere hypotheek voorwaarden

meer over strengere hypotheek voorwaarden

Minder lenen

De overheid en hypotheekverstrekkers worden strenger. We mogen minder geld lenen en tophypotheken (hypotheken met een hogere waarde dan het huis) worden aan banden gelegd. De snel flexibiliserende arbeidsmarkt (bijvoorbeeld door tijdelijke contracten) leidt tot het moeilijker verkrijgen van krediet, in het bijzonder voor starters. Het van tevoren financieren van nieuwbouw wordt moeilijker.

er is discussie over beperking van de hypotheekrenteaftrek

houden of afschaffen?

meer over de discussie

Discussie

Consumenten aarzelen om een huis te kopen omdat er steeds discussie is over beperking van (de mogelijkheden tot) kredietverstrekking en de hypotheekrenteaftrek.

De situatie nu

ITALY
USA
NEDERLAND

Nederland heeft de grootste hypotheek-schuld van de wereld

de onzekere consument wacht op betere tijden en stelt koop uit

hoeveel verlies moeten we nog nemen?

meer over de gevolgen

Wachten

De gevolgen van het wegvallen van ruime financieringsmogelijkheden zijn groot. De vraag valt uit, doorstroming blijft uit en starters besluiten te wachten om te kopen. Dit heeft een zelfversterkend effect. Starters wachten op het moment dat de prijzen nog verder dalen, doorstromers willen eerst hun oude woning verkopen (bij voorkeur zonder verlies).

Aanleiding voor het
Parlementair onderzoek

20 jaar stijgende huizenprijzen

De bouwproductie reageert niet

Bouwen in Nederland is complex en duurt lang

woningmarkt kent grote regionale verschillen

Nederland bevat 55% landbouw, 12% natuur en 8% bebouwing

meer over regionale verschillen

Verschillen

Er zijn regio's met krappe, overspannen markten waar de vraag naar huizen groot is (Utrecht en Amsterdam); regio's met meer evenwichtige markten (zoals in Den Haag maar ook Brabant en Gelderland); maar op sommige plaatsen ook ontspannen of zelfs ruime markten waar de vraag naar huizen klein is (denk bijvoorbeeld aan de krimpgebieden in Zeeland, Groningen en Limburg). Dit leidt tot grote verschillen in huizenprijzen, die regionaal bepaald worden.

er is te weinig ruimte om te bouwen

Uitleg over de bouwproductie

Ruimte

Nederland is in vergelijking met veel andere landen dichtbevolkt. Behoud van de open ruimte (land- en tuinbouw en natuur) vinden we van groot belang.

lang en complex proces

meer over complex proces

Complex

De productie van nieuwe woningen is een langdurig en complex proces. Er zijn tradities en gebruiken in de bouwwijze, er geldt bepaalde regelgeving en er zijn verschillende procedures en beroepsmogelijkheden in de ruimtelijke ordening en woningbouw. Bij elk onderdeel van het woningproductieproces is een groot aantal deelnemers betrokken. Zij moeten met elkaar afstemmen en onderhandelen over de verdeling van de opbrengst die met het project wordt gerealiseerd. Een totale proceduretijd van 7 tot 15 jaar is in Nederland niet uitzonderlijk. De bouwtijd varieert van ongeveer 8 maanden tot circa 2 jaar.

het aandeel nieuwbouw is heel klein

1% nieuwbouw

99% bestaande bouw

meer over de voorraadmarkt

Voorraadmarkt

Minder dan 1% van de woningvoorraad is nieuwbouw. Er worden veel meer bestaande woningen verkocht dan nieuwbouwwoningen. Zelfs een fors hogere jaarlijkse woningproductie voegt dus relatief weinig toe aan de totale woningvoorraad.

Er is steeds minder ruimte beschikbaar om te bouwen

Er is een keuze tussen weinig grond en een hoge prijs of veel grond en weinig groen. Gemeentes kiezen vaker het eerste.

meer over de huurmarkt

Huurwoning te koop

De rijksoverheid stelde tot doel dat 45.000 huurwoningen zouden worden verkocht. Dat lukte niet: de rijksoverheid ging er niet over en door woningcorporaties en gemeenten werden soms andere afwegingen gemaakt. Verkoop van sociale huurwoningen aan bewoners, 1985-2011, en het beleidsdoel voor 1998-2009

Verkoop van sociale huurwoningen en het beleidsdoel

De rijksoverheid formuleerde de doelstelling jaarlijks 45.000 huurwoningen te verkopen. Het aantal verkochte woningen nam weliswaar fors toe, maar kwam maximaal op ca. 18.000 uit eind jaren ’90 en daalde daarna weer tot gemiddeld ca. 15.000 per jaar.

het rijk stuurt op schaarste en zet uitvoering op afstand

meer over sturen op schaarste

Schaarste

Tussen 1995 en 2005 is door de rijksoverheid bewust gestuurd op schaarste. Dit om groene ruimte te sparen en om de grondopbrengsten toe te laten nemen op regionaal niveau. Verschillende partijen, zoals gemeenten, woningcorporaties en marktpartijen, hoeven zo niet langer afhankelijk te zijn van rijkssubsidies. De verantwoordelijkheid voor voldoende bouwproductie en voor voldoende kwaliteit kwam ook decentraal te liggen.

gemeenten, ontwikkelaars en bouwers krijgen belang bij
schaarste

Uitleg over het belang bij schaarste

Opbrengstmaximalisatie

In tijden van aanhoudende stijgende huizenprijzen kunnen de lokale partijen meer verdienen door overaanbod te voorkomen (minder bouwen dan de behoefte).

Het bouwproces
wordt complexer

de grond- en bouwmarkt raken verweven

meer over de bouwpolder

Bouwpolder in actie

Marktpartijen die voorheen vooral actief waren op de bouwmarkt gaan zich veel meer op de grondmarkt richten. Daar kan immers veel geld worden verdiend.

'opbrengst' gaat boven 'voldoende bouwen'

meer over opbrengsten

Woningbehoefte?

Het realiseren van woningbouwprojecten met hoge ruimtelijke kwaliteit - met het oog op een zo hoog mogelijke opbrengst - wordt belangrijker dan de publieke doelstelling om voldoende te bouwen. Voldoen aan de(woon)behoefte wordt ondergeschikt.

Totaal gereedgekomen woningen

De jaarlijkse woningproductie daalde van ca. 95.000 in 1995 tot onder de 60.000 in 2012.

veel spelers onderhandelen over de opbrengst, de consument staat langs de zijlijn

meer over

De bouwpolder

  1. Prijzen bepalen kosten want de prijs is een gegeven (dat wat de consument over heeft voor het huis)
  2. De consument is bij het bouwproces niet of nauwelijks betrokken
  3. Verschillende partijen (publiek en privaat) verdelen de opbrengst en onderhandelen hier steeds over. De totale opbrengst ligt vast, de verdeling niet.

Als de prijs stijgt

De totale opbrengst stijgt. Elke speler berekent de volgende speler in het proces een hogere prijs door. Het verschil tussen kosten en prijzen wordt dus groter. Dat zijn schaarstepremies (winstmarges), maar ook doorberekende kosten voor fouten. Hoe hoger de verwachte opbrengst, hoe meer spelers een bijdrage willen leveren aan de woningproductie.

Als de prijs daalt

De opbrengsten worden kleiner, wie neemt het verlies? De druk om te innoveren en beter samen te werken neemt toe; aanbieders die geen brood meer zien in een project springen er uit. Winstmarges nemen af. De kans op vertraging neemt toe. Soms worden verliezen genomen, soms wacht men op betere tijden. Bouwprojecten worden dan niet gestart of komen stil te liggen.

Langdurige prijsstijging bevordert 'achterover leunen'

de prijs staat vast, de opbrengst is gegarandeerd

meer over gegarandeerde prijs

Vaste prijs

De consument bepaalt aan de hand van wat hij kan lenen en de prijzen van huizen in de omgeving wat hij betaalt voor de woning. Invloed op het bouwproces heeft hij nauwelijks. Deze prijs bepaalt uiteindelijk wat de verschillende partijen verdienen.

minder concurentie + geen prikkel om slimmer (samen) te werken

meer over concurrentie

Concurrentie?

Op de bouwmarkt is de concurrentie sterk afgenomen. Zolang iedereen goed verdient aan de prijsstijging is er weinig belang om efficiënter samen te werken. Dit terwijl het bouwproces soms erg lang en complex is. Partijen hebben soms zelfs belang bij vertraging, dan kunnen de opbrengsten groter zijn.

winsten nemen toe, fouten ook

meer over winstmarges en fouten

Meer winst, meer fouten

Met de prijzen stegen de winstmarges, maar ook nam de foutenmarge toe. Vermijdbare fouten, zoals bouwontwerpfouten, afstemmingsfouten of verspilling werden steeds meer als kosten in rekening gebracht.

De crisisjaren

bouwproductie is nagenoeg stilgevallen

Uitleg over de bouwproductie

Bouw ligt stil

Veel bouwprojecten zijn stilgelegd of uitgesteld. Waar in vorige crises de woningcorporaties nog doorbouwden is dat nu minder het geval. De ingezakte bouwproductie doet vrezen voor een nog groter schaarsteprobleem in de toekomst. Met mogelijk een nieuwe forse prijsstijging tot gevolg.

innoveren om te overleven, afboeken grondopbrengst

meer over innovatie

Innovatie

De crisis dwingt tot innovatie. Veel bouwbedrijven moeten inkrimpen of gaan failliet. Gemeenten moeten verwachte grondopbrengsten afboeken.

winstmarges zijn sterk gedaald

Conclusies

  • Ruim twintig jaar prijsstijging: de vraag steeg, het aanbod reageerde niet. Dat is uniek in de wereld.
  • De prijsstijging werd vooral veroorzaakt doordat we meer gingen lenen. Dit leidde tot een zeepbel. We kregen echter niet meer waar voor het geld.
  • Voor consumenten zijn hypotheekmarkt en woningbouwproductie een black box. Weinig kennis, weinig begrip, weinig invloed.
  • Waarschuwingen voor oplopende hypotheekschuld en grote risico’s waren niet krachtig genoeg, werden niet gehoord, laat staan opgevolgd.
  • De rijksoverheid had kunnen ingrijpen en oververhitting kunnen temperen, maar liet dat na.
  • Er werd bewust gestuurd op schaarste. De opbrengst werd belangrijker dan voldoende bouwen. Niemand nam regie toen bleek dat er onvoldoende werd gebouwd.
  • De concurrentie in de bouw is fors afgenomen.
  • De verkoop van huurwoningen kon niet voor afkoeling zorgen van de koopmarkt.
  • De koopwoning werd steeds minder aantrekkelijk voor huurders.
  • Particulier opdrachtgeverschap kwam niet van de grond. De bouwpolder stond het niet toe.
  • Een historische dip in bouwproductie voorspelt forse prijsstijging in de toekomst.

Aanbevelingen voor de toekomst

  • De Tweede Kamer moet meer aandacht hebben voor prijsontwikkelingen en de verklaringen daarvoor: jaarlijks een hoofdlijnendebat.
  • Grenzen aan de leenmogelijkheden (ten opzichte van waarde huis en inkomen).
  • De overheid moet in uitzonderlijke gevallen kredietmogelijkheden kunnen beperken.
  • Koerswijziging: doorstroming bevorderen in plaats van alleen eigenwoningbezit stimuleren.
  • Hypotheekverstrekkers moeten minder afhankelijk worden van de internationale kapitaalmarkt. Pensioenfondsen kunnen hier een rol spelen. Meer concurrentie nodig tussen hypotheekverstrekkers.
  • Meer en beter bouwen naar behoefte. De rijksoverheid moet aanspreekbaar zijn op de bouwproductie. Lokale partijen moeten meer openstaan voor particulier opdrachtgeverschap.
    Meer concurrentie noodzakelijk op de bouwmarkt. Recht op zelfrealisatie moet onder de loep worden genomen. Openbaar aanbesteden moet de norm worden.
  • Bouwregels meer toepassen op basis van vertrouwen. Experimenten met regelvrij bouwen uitbreiden. Energiekosten integraal onderdeel woonlasten.
  • Prijskwaliteitverhouding tussen huur- en koopsector moet verbeteren.
  • De consument meer centraal: zowel in hypotheekmarkt als in woningbouwmarkt.
    Betere informatiepositie en daadwerkelijke invloed.

Bedankt voor uw aandacht!

Uitgave:

Tweede Kamer der Staten-Generaal in samenwerking met Fabrique.


Tweede Kamer der Staten-Generaal   Fabrique. Merken, design en interactie